Инвестиции

О Бесполезности Советов… Часть 2

nalog-imushestvoПродолжаем тему бесполезных советов, и разговор пойдет о квадратных метрах. Об этом вечном вопросе.

Свою позицию или «экономическую теорию покупки квартиры» я выразил в посту «Когда купить себе угол? Нестандартный ответ».

Сейчас цены на недвижимость находятся на пике, и я не вижу факторов, из-за которых она и далее будет расти согласно газетным заголовкам. Если года через 2, если недвижимость упадет на 20 и более %, а мои активы подрастут, то я смогу на часть из них, улучшить свои жилищные условия.

Вот такая позиция: кризисы случаются, и тогда цены падают. А в России они случаются часто. Для меня легче копить в инструментах, которые растут даже в кризис и покупать, когда цены падают.

Так, например, в долларах (я в них коплю на квартиру) цены стали для меня доступнее в 2 раза.
Подожду еще годика, пока еще в 2 раза доступнее станет)
Я могу подождать и покопить 4 года, другие нет!

Им проще взять ипотеку на 15-25 лет, причем заплатят фактически за 2, а то и за 3 квартиры из-за %.
Кому как легче… Зато во втором случае всё стабильно и определенно, ни копейки больше, ни меньше, а в первом неясны сроки и много неопределенности.
Я готов к неопределенности и ждать на берегу реки пока квартира сама приплывет ко мне в руки))

Помимо прочего, один мой читатель просить разобрать пост «главного экономиста» ФрицМоргена про недвижимость.

Первое ставки сейчас приемлемые, но через год будут ниже:

«Сбербанк» собирается понизить в 2017 году ставки по ипотеке до 11% годовых. Собственно, у него и сейчас ставка не особо выше, примерно 12-14%.

Но цены поднимутся в цене из-за снижения процентной ставки:

Почему президент полагает, что квартиры поднимутся в цене?
Потому что это закон рынка — уменьшение ставок по ипотеке влечёт за собой увеличение стоимости квартир. Попытаюсь «на пальцах» объяснить механику этого процесса.

И дальше на «пальцах» он рассказывает, почему поднимутся цены…

Если вы покупаете в ипотеку своё первое жильё, тут всё ясно — момент весьма подходящий. Как бы сладко ни выглядели расчёты мотыльков, привыкших жить одним днём в арендованном жилье, всё же квартира в собственности — это совершенно иная степень комфорта, финансовой надёжности и самоощущения.

Т.е. совет однозначно брать, несмотря ни на какие расчеты «мотыльков».

А расчеты простые:

Сейчас квартира на окраине города студия 25 квадратов стоит 3,1-3,3 миллиона рублей. То ипотека на 3 млн.руб. (Посчитаем, что 100-300 тысяч первый взнос) под 14% на 15 лет будет иметь следующий вид:
Ежемесячный платеж – 39 952 руб., переплата по кредиту – 4 190 093 руб. или 139,6% от суммы кредита и Выплаты за весь срок кредита – 7 190 093 руб.

И это без дополнительных комиссий и страховок!

А что будет, если взять кредит в 2017 году под 11%?

Ежемесячный платеж – 34 098 руб., переплата по кредиту – 3 136 957 руб.. или 104,5% от суммы кредита и Выплаты за весь срок кредита – 6 136 957 руб.

Разница с первым вариантом в 1 053 126 руб. за год! Даже если учесть, что Вы снимаете туже квартиру за 20.000 руб. в месяц, то сэкономленная разница составит 813 126 руб.

Согласитесь, это существенная разница или 25% от стоимости квартиры.

Но нет, расчеты «мотыльков» неверны и цены будут расти!

Но уже в следующем абзаце его повествования начинается ровно обратное вышесказанному:

Если вы расширяетесь, чтобы переехать, скажем, из двушки в трёшку, я бы призадумался. Мировой кризис никто не отменял, а ипотека — это как ни крути, но всё же риск. Рисковать большими деньгами ради комфорта — сомнительная идея. Есть шанс крепко проиграть.

Наконец, если вы хотите прикупить себе дополнительную квартиру, чтобы сдавать её и иметь таким образом прибавку к пенсии, стоит внимательно пересчитать свои предполагаемые доходы. Брать на такую операцию ипотеку, которая будет отбирать у вас ползарплаты, наверное, неразумно. Кризис, повторюсь, уже стучится во все двери, никто не знает, что будет через год. Однако если на ипотеку будет уходить только 10-15% от ваших доходов, тогда, пожалуй, можно уже и задуматься о приобретении дополнительных метров.

5. Вкладываться в недвижимость с целью продать её потом дороже — это азартная игра. Вкладываться в недвижимость в ипотеку — это азартная игра на кредитные деньги. Занимайтесь этим на свой страх и риск, будьте готовы сильно проиграть. Я вас предупредил.

Что это за х…? Полный бред какой-то!
То есть для тех кто берет ипотеку на основное жилье, они не рискуют? Для них кризиса не будет? Индульгенция у никакая-то есть?

А для тех кто хочет улучшить свои условия, то это риск? Чем отличается риск мой – взять однокомнатную квартиру в ипотеку и риск семьи из 4-х человек, которые хотят переехать из однушки в двушку?

У них рисков больше, иждивенцев больше. А платить банку надо.

Вот пример, прямо вчера в моей компании: сократили должность заместителя генерального директора в филиале. И это человек, который поднял весь филиал с 0, всё создал здесь, на нем всё держалось. Но новому корейскому руководству всё равно или иди начальником отдела или пока. Он ушел, чтобы не портить свою трудовую. А у него ипотечный кредит с выплатой около 45 000 рублей в месяц и двое детей, родившихся в августе этого года.

Что рисков у него меньше, чем у других? А кто будет оплачивать кредит? У нас уже 2 волны сокращений прошло, но его не должны трогать были, или в последнюю очередь. Нет, давай до свидания.

Впрочем, такая же участь ждет весь филиал в ближайшие полгода. И что рисков никаких нет? Мне ипотеку брать?

Далее, вообще весело, «если вы хотите прикупить себе дополнительную квартиру, чтобы сдавать её и иметь таким образом прибавку к пенсии, стоит внимательно пересчитать свои предполагаемые доходы. Брать на такую операцию ипотеку, которая будет отбирать у вас ползарплаты, наверное, неразумно.»

Это как так? Наоборот, это наименее вредный способ вложения денег из всех указанных. Сдавать квартиру и получать 20.000 рублей, а платить ипотеку 39.952 руб.

Т.е. быть в минусе на 19 952 рубля, а не 39.952 рубля при простой ипотеке. Растяните ипотеку на 30 лет и сравняйте платежи по ипотеке со доходами от сдачи. Если сможете выплатите сумму раньше, если нет, то ничего не потеряете. Сдать в большом городе всегда можно. Мы оба говорим по Санкт-Петербург, так что любые сравнения корректны.

И далее совет на десерт: «5. Вкладываться в недвижимость с целью продать её потом дороже — это азартная игра. Вкладываться в недвижимость в ипотеку — это азартная игра на кредитные деньги. Занимайтесь этим на свой страх и риск, будьте готовы сильно проиграть. Я вас предупредил.»

Цены же должны расти, так как ставку будут снижать, тогда почему вкладываться в недвижимость это азартная игра? Вкладываться в ипотеку на кредитные деньги – это азартная игра?
А брать ипотеку – это не азартная игра?
Он предупредил, что ипотека – азаратная игра, заниматься ей надо на свой страх и риск, но вы ее, конечно же, берите…
Супер советы, ничего не скажешь. А главное, НЕ противоречивые один другому..

Почему он дает такие советы? Да, потому что это не его советы, нужно отработать новость:

По словам президента Владимира Путина, дальнейшего снижения процентных ставок ждать не стоит, так как «инфляционные процессы развиваются». В свою очередь, глава Сбербанка Герман Греф предсказал подорожание жилья

Подробнее на РБК.

А тем временем в Санкт-Петербурге:

Просроченная задолженность по ипотеке в Санкт-Петербурге за год выросла на 37,7%.

Такие данные приводит коллекторское агентство «Секвойя Кредит Консолидейшн». Хотя доля «просрочки» в общем объеме выданных ипотечных кредитов невелика, рост объема задолженности — опасный симптом как для строителей, так и для банкиров.

Хотя доля «просрочки» в общем объеме выданных кредитов в Петербурге относительно невелика, сам по себе рост объема долга — тревожная для рынка тенденция, говорил ранее генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. «Несмотря на то, что просрочка по ипотечным кредитам в Петербурге невелика и динамика роста не критична — за первое полугодие текущего года 1,02% (в 1 полугодии 2015 года – 0,92%), мы уже наблюдаем на петербургском рынке двукратное увеличение количества «залоговых» квартир», — прокомментировал ситуацию М. Ельцов.

На рекламном щите

Неоправданно высокий спрос на жилье, который в том числе приводит к росту задолженности по ипотеке, подогревают сами участники строительного рынка, полагает управляющий партнер КБ ВиПС, экс-глава комитета по строительству Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко. Со ссылкой на данные Сбербанка он отметил, что по готовности приобретать жилье петербуржцы занимают первое место в России, с большим отрывом опережая даже такие «состоятельные» регионы, как Москва и Подмосковье.

«Чем это объяснить? — задается вопросом эксперт. — Думаю, ответ — на рекламных щитах, где мы видим призывы застройщиков: давай, гони, покупай. Это означает, что люди, не имея финансовых возможностей, не имея потребности, вкладывались в покупку недвижимости, и сейчас просто не способны обслуживать свои финансовые обязательства».

Характерно, что продвижением ипотечного продукта с недавнего времени стали заниматься и представители высшего руководства страны. В начале августа 2016 года президент Владимир Путин и глава Сбербанка Герман Греф призвали россиян активнее вкладываться в недвижимость, дав понять, что на сегодня это лучший способ сохранить сбережения. «Государство усиленно поддерживает строительный рынок, — прокомментировал это заявление М. Ельцов. — Это может создавать у определенной части населения иллюзию того, что государство не только субсидирует ипотеку, но и будет помогать платить».

Подробнее на РБК.

Но, есть и успешные случаи ипотеки:

Мои друзья ипотеку в рублях, а получают доходы в валюте (кто уехал на запад работать, кто моряк) и поэтому им нет смысла закрывать ипотеку, т.к. ежемесячные платежи становятся для них всё меньше в % от дохода.

Так что, никаких советов давать не буду. Каждый решает сам для себя все финансовые вопросы, и перекладывать свою ответственность на других не должен.

Но квартирный вопрос стоит обдумать 10 раз, т.к. подписываетесь в долговую яму на очень долгий срок. Можно сказать до пенсии…

Добавить комментарий