Инвестиции

ИПОТЕКА VS. АРЕНДА

Я пишу много постов с целью промотивировать моих читателей заняться финансовыми вложениями. Я уже привел множество статистики, статей и разных ссылок. И буду продолжать это дело)

Так вот мне пришла в голову идея показывать пользу и выгоду от вложений под разными углами жизненных ситуаций.

Сегодня мы попытаемся дать на очень насущный вопрос для россиян «Ипотека или Аренда?».

Сначала мы проверим, что было выгоднее на исторических данных и попытаемся заглянуть в будущее.

Я начну с реального своего примера: родители купили мне с сестрой квартиру в мае 2007 года. Чуть позже: в сентябре я переехал в СПБ.

Вот с начала июня и начнем все расчеты, как будто я переехал без помощи родителей, и передо мной встал выбор – снимать квартиру или ипотека.

Исходные данные таковы:

двухкомнатная квартира берется в ипотеку в июне 2007 года на 9 лет. (По текущий момент)
Ставка ипотеки согласно на 01.04.2007 согласно данным ЦБ была 13,8%
Первоначальный взнос 33%. (Взял бы у родителей)
Двухкомнатная квартира площадью 60 м2. Стоимость одного метра 11/06/2017 – 71 800.0 руб. , а 17/06/2016 уже 103 643.1 руб. или в 1,44 раза дороже!

Таким образом, в 2007 квартира стоила 4 308 000 руб., а в 2016 – 6 218 586 руб. Это цена на вторичке, которые чуть дороже первички. Но хочу сказать, что ровно по этой цене (4,3 млн.) мы покупали первичку без отделки! Правда не на окраине, а в хорошем месте. Но далеко не центр.

Данных по ценам на аренду нет. Поэтому возьмем в % соотношении от стоимости  квартиры. Так сейчас квартира студия на окраине СПб стоимостью 3,6 млн.руб. сдается за 19.000 рублей. Это получается 6,3% годовых.

Наглядно, цены на недвижимость в СПБ под данным bn.ru

Ипотечные платежи рассчитать довольно просто, просто используйте любой ипотечный калькулятор.

После внесения данных, получаем следующее:
Ежемесячный аннуитетный платеж 46 808 руб.,
Первоначальный взнос – 1 421 640 руб.
Сумма кредита – 2 886 360,00 руб.
Переплата по кредиту – 2  168 861,50 руб.
Итого по кредиту – 5 055 221,5 руб.
Прибавим еще первоначальный взнос и получаем итоговую стоимость квартиры – 6 476 861,5 руб. Это всего лишь на 4% или больше на 258 275,5 руб., чем текущая стоимость квартиры. Т.е. не сильно переплатили по кредиту, но внесли 33% изначально.

Теперь, расчеты будут посложнее.

Стратегия вложений следующая 40% акций – индексный фонд, 30% облигации (фонд Илья Муромец) и 30% золото (цены ЦБ).
Первоначальный капитал – 1 421 640 руб.
Довношу ежегодно (не ежемесячно) разницу между платежами по ипотеке и арендной платой.

Теперь получаем расчеты:

Ипотека - Аренда-2.jpg
Как видим, доходность акций всего 1,66% и риск 23,04% в то время как золото показало 21,28% и риск 17,94%. Облигации с показателями 9,02% и 13,6% находятся в золотой середине.

Портфель показал очень хорошую доходность 20,04% и самый низкий риск -13,04%.

Итоговая стоимость портфеля составила 6 295 861,71 руб. или хватает ровно на квартиру. Переплата по кредиту составила 180 999,79 руб., что по результатам с портфелем почти одинаково.

Среднегодовой рост стоимости недвижимости за 9 лет составил 6,28%, а портфеля 20,04% или в 3 раза больше.
Так что за это время особой разницы между инвестированием и ипотекой не было, но зато я мог бы спокойно инвестировать, а не быть под напряжением.

Можно было значительно повысить доходность, если снимать студию небольшую все это время, платить аренду в 1,5 раза меньше, а разницу инвестировать.

Тогда вместо 1,954 млн.руб. инвестированных, я бы довнес 3,5 млн.руб., а портфель бы равнялся уже 8,6 млн.руб. или «лишние» два миллиона.

Я уже не говорю о том, что аренда намного более гибкая в местоположении, нежели, чем своя квартира. Вы можете менять работу спокойно и выбирать новую снимаемую квартиру ближе к работе, в то время как со своей квартирой так не поступишь. Это один из плюсов.

Второй и очень важный на мой взгляд из плюсов в том, что ипотека берется на 15-20 лет (не в этом случае, а вообще). За это время в России будет 2-3 кризиса. Ежемесячные платежи по ипотеке в основном в 2 раза больше, чем аренда. В кризис можно лишиться работы на какое-то время, но ипотеку платить надо.  А если у вас нет запаса, то эта ситуация становится опасной – штрафы, пени, нервотрепка и возможность  лишиться квартиры или всех потраченных денег, если не платить полгода. В то время как платежи по аренде меньше, это раз, и Вас никто не заставляет откладывать на инвестиции, Вы можете забыть про них на какое-то время до лучших времен. Это гораздо легче реализовать.

Также есть риск не угнаться и не успеть за ростом стоимости недвижимости (если вкладываться в депозит).
При расчетах не включены дополнительные платежи при ипотеке – страхование жизни и трудоспособности владельца и прочие хитрости.

Некоторые читатели, которые любят найти изъян в любых расчетах и предлагают варианты строящегося жилья по цене в 2 раза ниже, чем готовое.

Но, я не рассматриваю этот вариант, т.к. можно попасть очень хорошо и стать пикетчиков или кинутым дольщиком. За 7 лет в Санкт-Петербурге видел многое и с готовым жильем натерпелся многого, а недостроенная и несданная элитка с однокомнатной квартирой за 4,5 млн. руб. стоит рядом – 6 брошенных домов. Так что для меня вариант «лучше синица в руках, чем журавль в небе».

Внимательный читатель может заметить, что мы не учли комиссии при покупке и ребалансировке паев, акций и ОМС.

НО!

Мы также не учитывали, что разницу между ипотечными платежами и арендой я мог положить в банк под %, а также не учли дивиденды по акциям. Так что эти «упущения» с лихвой компенсируют комиссии.

Мы рассмотрели случай, когда надо было рискнуть! Не слушать никого, жить семьей в однушке, копить, ждать и надеяться. И не просто копить, а еще и вкладывать в акции (!), облигации, в то время как все вокруг тебе крутят у виска и смотрят как ненормального, который вложился в акции. Особенно, в кризис, когда акции падали, друзья, наверное, много шуток по этому поводу отпустили.

Гораздо, надежнее ни о чем не думать, просто быть рабом и платить ипотеку и жить в СВОЕМ маленьком уголку, но СВОЕМ, а не чужом и вкладываться в провальное дело… По словам любителей ипотеки.

На такое способны единицы. А что насчет текущего момента?

Читайте в следующем посту.

Добавить комментарий